Opublikowane przezKsięgi wieczyste prowadzone dla posiadanych, jak i zbytych przez dłużnika nieruchomości są prawdziwą skarbnicą wiedzy. To od ich treści zależy jakie działania windykacyjne przeprowadzimy w celu odzyskania należności. Informacje z księgi wieczystej posłużą nam nie tylko do wszczęcia egzekucji z nieruchomości, ale również do:
– ustanowienia zabezpieczenia poprzez wpisanie hipoteki przymusowej,
– ustanowienia zakazu zbywania i obciążania nieruchomości,
– wystąpienia o unieważnienie czynności dokonanych przez dłużnika – skarga pauliańska,
– wytoczenia sprawy karnej wobec dłużnika lub orzeczenia wobec niego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej.
Informacje płynące z ksiąg wieczystych możemy wykorzystać na wiele sposobów. Samo zapoznanie się z treścią ksiąg jest o tyle łatwiejsze, że od 2010 roku funkcjonują elektroniczne księgi wieczyste dostępne poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości.
Przeglądarka ksiąg wieczystych jest ogólnodostępna, możesz z niej skorzystać naciskając link Elektroniczne Księgi Wieczyste
Jak przeglądać księgi wieczyste i na co zwrócić uwagę?
Odczyt zaczynamy od działu II – Oznaczenia właściciela.
Dział ten zawiera dane zarówno aktualnych, jak i byłych właścicieli nieruchomości. Określa też zakres własności – samodzielna, ułamkowa lub współwłasność. W dalszej części znajdują się informacje o sposobie nabycia nieruchomości oraz daty czynności prawnych z tym związanych – mogą to być umowy sprzedaży, darowizny lub postanowienia sądowe.
Dalej przechodzimy do działu I – Oznaczenie nieruchomości
Zawartość tego działu to numer działki, jej położenie oraz powierzchnia, a w przypadku budyniów i lokali ich adres. Na podstawie tych informacji poprzez stronę GEOPORTAL możemy zlokalizować nieruchomość na mapie oraz zobaczyć jej zdjęcia satelitarne. Jednak zdjęcia dostępne w internecie mogą być nieaktualne, dlatego decydując się np. na obciążenie wybranej nieruchomości hipoteką, warto sprawdzić jak w rzeczywistości wygląda działka. W trakcie wizji lokalnej może okazać się, że zamiast widocznego na zdjęciach nieużytku, na działce stoi nowo wybudowany dom.
Dział III – Ograniczone prawa rzeczowe
Otwarcie tego działu budzi największe emocje wśród wierzycieli, przede wszystkim ze względu na informacje dotyczące prowadzonych egzekucji komorniczych z nieruchomości. Brak egzekucji to sygnał dla wierzyciela do podjęcia niezwłocznych działań prowadzących do ustanowienia hipoteki.
Problem pojawi się, gdy w dziale III będzie widniała lista ostrzeżeń związanych z egzekucjami komorniczymi. Jeżeli daty egzekucji wskazują na zaciąganie przez dłużnika kolejnych zobowiązań w sytuacji, gdy prowadzono wobec niego postępowania egzekucyjne, to fakty te mogą stanowić podstawy do wszczęcia postępowania karnego.
Innego rodzaju ograniczenie z działu III, na które wierzyciel powinien zwrócić szczególną uwagę to zakaz zbywania i obciążania nieruchomości. Tego rodzaju wzmianka może świadczyć o tym, że wobec właściciela nieruchomości toczy się postępowanie sądowe o unieważnienie czynności prawnych (skarga pauliańska).
Ostatni dział to dział IV – Hipoteki
Podobnie jak z działem III, brak wpisów w dziale IV to świetna informacja dla wierzyciela. Niestety zwykle dział IV jest obciążony szeregiem różnych hipotek: umownych, łącznych, kaucyjnych czy też przymusowych. Każda z hipotek jest szczegółowo opisana, ze wskazaniem na czyją rzecz została ustanowiona wraz z określeniem wysokości, rodzaju, daty powstania, daty spłaty itd. Przy wielości różnego rodzaju hipotek może się okazać, że obciążenia hipoteczne przekraczają wartość nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że niektóre z hipotek mogą być już nieaktualne, a inne zostały ustanowione tylko po to, aby nieruchomość stała się mniej atrakcyjna dla wierzycieli.
Po zapoznaniu się z księgami wieczystymi wszystkich nieruchomości dłużnika, nie jest rzeczą łatwą wyciągnięcie odpowiednich wniosków i podjęcie właściwych działań.
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w zabezpieczeniu wierzytelności na księgach wieczystych dłużnika, skontaktuj się z nami.