Opublikowane przezDroga do odzyskania należności poprzez egzekucję z nieruchomości wydaje się prosta – wystarczy złożyć do komornika trzy wnioski: o wszczęcie postępowania egzekucyjnego, o oszacowanie nieruchomości, o przeprowadzenie licytacji i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Jednak w praktyce jest to jedna z najbardziej skomplikowanych form egzekucji, a błędy i zaniedbania ze strony wierzyciela mogą doprowadzić do fiaska całego procesu. Dlatego zanim zdecydujesz się na wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika, sprawdź co jako wierzyciel możesz zrobić, aby skutecznie odzyskać należność.
Kluczowe czynniki decydujące o powodzeniu egzekucji z nieruchomości.
1. Zabezpieczenie wierzytelności poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej.
Zanim skierujesz sprawę do komornika, zabezpiecz swoją wierzytelność hipotekę przymusową na nieruchomości, z której planujesz prowadzić egzekucję. Nawet jeśli w księdze wieczystej figurują inne obciążenia, warto to zrobić, ponieważ:
dotychczasowe obciążenia mogą być już nieaktualne,
licytacja może nie dojść do skutku z powodu upadłości dłużnika lub braku chętnych do udziału w licytacji,
hipoteka ustanowiona przed wszczęciem egzekucji, zwiększa szanse na odzyskanie należności w przypadku podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
2. Wybór komornika do egzekucji z nieruchomości.
Jeśli w rewirze, w którym położona jest nieruchomość działa kilku komorników, wybierz takiego, który cechuje się komunikatywnością i operatywnością. Spotkanie z komornikiem, jeszcze przed złożeniem wniosku, powinno dać odpowiedź, czy jest odpowiednią osobą do prowadzenia postępowania.
3. Planowanie kosztów egzekucji.
Egzekucja z nieruchomości generuje koszty, które w teorii powinien pokryć dłużnik. Nie ma jednak pewności, czy licytacja zakończy się sprzedażą, a co za tym idzie, czy jako wierzyciel odzyskasz poniesione wydatki. Dlatego przed wszczęciem egzekucji zorientuj się ile wyniosą koszty postepowania. Największą niewiadomą stanowią wydatki związane z oszacowaniem nieruchomości – mogą wynosić od 2 000 do nawet 10 000 zł. Przy czym pamiętaj, że wezwanie do zapłaty zaliczki otrzymane od komornika wskazuje orientacyjne koszty szacowania, rzeczywiste mogą być wyższe.
4. Monitorowanie nieruchomości.
Od momentu zajęcia nieruchomości przez komornika do jej licytacji może upłynąć wiele miesięcy, a w tym czasie jej wartość może znacząco spaść. Dłużnicy często demontują instalacje lub dewastują teren, odstraszając potencjalnych licytantów. Jako wierzyciel powinieneś na bieżąco monitorować sytuację nieruchomości oraz sprawdzać sprawozdania dłużnika z zarządu nieruchomością.
5. Licytacja nieruchomości.
Samo obwieszczenie o licytacji często nie wystarcza, by znaleźć kupca. W interesie wierzyciela jest aktywne poszukiwanie potencjalnych licytantów, zainteresowanych kupnem nieruchomości. W przypadku bezskutecznej licytacji jako wierzyciel możesz przejąć nieruchomość na własność, ale musisz wiedzieć, że nie zawsze jest to korzystne rozwiązanie.
6. Kontrola komornika i sądu.
Dokumentacja egzekucyjna zawiera wiele postanowień, wezwań i zawiadomień, w których mogą pojawić się błędy, również niekorzystne dla wierzyciela.. Poza tym, każde najdorbniejsze uchybienie dłużnik może wykorzystać do torpedowania postępowania. W interesie wierzyciela jest zatem sprawdzanie wszystkich pism i reagować na nie w odpowiednim czasie.
Podsumowanie
O egzekucji z nieruchomości i związanych z nią problemach prawnych można pisać wiele. Zawiłość postępowania egzekucyjnego, zmieniające się przepisy, dłużnicy kwestionujący każdą czynność, wszystko to powoduje, że wierzyciele tracą zapał i w toku egzekucji ograniczają się tylko do wpinania do segregatorów kolejnych pism. Efektem takiej bierności jest trwająca latami egzekucja, generująca koszty a w rezultacie prowadząca do umorzenia sprawy.
Jeśli potrzebujesz pomocy w zabezpieczeniu wierzytelności i przeprowadzeniu egzekucji z nieruchomości, skontaktuj się z nami. Sprawdzimy, czy licytacja nieruchomości to najlepszy sposób na odzyskanie Twojej należności.