Opublikowane przezWniosek o wszczęcie egzekucji, o oszacowanie i o licytację. W teorii trzy proste wnioski wierzyciela powinny załatwić sprawę egzekucji z nieruchomości. Zadanie pozornie łatwe, ale w polskich realiach oznacza kilkuletnią batalię z dłużnikami, komornikami, sądami, biegłymi….
O egzekucji z nieruchomości i problemach prawnych z nią związanych można byłoby pisać wiele, my w tym miejscu ograniczymy się tylko do wybranych kwestii ważnych dla wierzyciela.
To może zadecydować czy egzekucja z nieruchomości przyniesie skutek:
Hipoteka przymusowa – zanim skierujesz sprawę do komornika ustanów hipotekę przymusową na nieruchomości, z której zamierzasz prowadzić egzekucję. Nawet jeśli w księdze wieczystej wpisane są inne obciążenia to warto ustanowić hipotekę, ponieważ:
– dotychczasowe obciążenia mogą być już nieaktualne,
– licytacja nie dojdzie do skutku z powodu upadłości dłużnika lub braku licytantów,
– hipoteka ustanowiona przed wszczęciem egzekucji znajdzie się w wyższej kategorii przy podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
Wybór komornika – jeśli w rewirze, w którym położona jest nieruchomość działa kilku komorników, wybierz tego, który będzie komunikatywny i operatywny. Z komornikiem będziesz musiał ściśle współpracować przez wiele miesięcy. Spotkanie z komornikiem przy okazji składania wniosku może dać odpowiedź, czy jest on właściwą osobą do przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości.
Zaplanuj koszty – wydatki poniesione przez wierzyciela w trakcie egzekucji obciążają dłużnika. Niestety nigdy nie wiadomo czy licytacja zakończy się sprzedażą, tym samym nie ma pewności czy poniesione koszty zostaną zwrócone wierzycielowi. Zanim zawnioskujesz o czynności egzekucyjne, przeszacuj koszty z tym związane. O ile większość wydatków można przewidzieć, to zagadkę stanowią koszty szacowania nieruchomości. Pamiętaj, że otrzymane od komornika wezwanie do zapłaty zaliczki za szacowanie jest tylko kosztem orientacyjnym, faktyczny koszt operatu może być dużo większy. Za oszacowanie nieruchomości koszt biegłego waha się w przedziale 1-5 tys. zł., ale bywają operaty, za które trzeba zapłacić nawet 10 tys. zł.
Monitoruj nieruchomość – od momentu zajęcia nieruchomości do jej licytacji może ona stracić na wartości i to niekoniecznie na skutek krachu na rynku nieruchomości. Dłużnicy potrafią zniechęcić potencjalnych licytantów demontując instalacje i inne urządzenia trwale związane z budynkami lub urządzić składowisko śmieci na zajętej działce. Wierzyciel nie może pozostawać obojętny jeśli takie działania mają miejsce w stosunku do zajętej nieruchomości.
Licytacja – żeby nieruchomość się sprzedała to informacja o licytacji musi trafić do osób i firm które mogą być zainteresowane jej nabyciem. Samo obwieszczenie o licytacji jest często niewystarczające, dlatego wierzyciel powinien na własną rękę aktywnie szukać licytantów, chyba że zamierza przejąć nieruchomość dłużnika po bezskutecznej licytacji, co też może być dobrym rozwiązaniem.
Kontroluj komornika i sąd – w trakcie egzekucji wierzyciel otrzymuje szereg wezwań, zawiadomień, postanowień od komornika oraz z sądu. W pismach tych zdarzają się błędy, które dłużnik może wykorzystać do storpedowania postępowania egzekucyjnego. Dokumentacja komornicza nie jest atrakcyjną lekturą, ale wierzyciel dla swojego dobra powinien sprawdzać, czy w otrzymanych pismach nie ma błędów.
Zawiłość postępowania egzekucyjnego, zmieniające się przepisy, dłużnicy kwestionujący każdą czynność, wszystko to powoduje, że wierzyciele tracą zapał i w toku egzekucji ograniczają się tylko do wpinania do segregatorów kolejnych pism. Efektem takiej bierności jest trwająca latami egzekucja, generująca koszty a w rezultacie prowadząca do umorzenia sprawy.
Jeśli potrzebujesz wsparcia w ustanowieniu zabezpieczenia na nieruchomości a następnie przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości skontaktuj się z nami. Przy okazji za darmo sprawdzimy czy licytacja nieruchomości to jedyna droga do odzyskania Twojej wierzytelności.